上海房地产抵押办法

一、上海市房地产抵押办法（论文文献综述）

沈莉萍^[1]（2019）在《未经审核的房地产抵押附记内容应当予以撤销——张某甲、张某乙诉上海市不动产登记局房地产抵押附记案》文中研究指明【案情】上诉人（原审被告）:上海市不动产登记局（以下简称"市登记局"）、杨某辉。被上诉人（原审原告）:张某甲、张某乙。被上诉人（原审第三人）:卞秋某。2014年10月17日,卞秋某为向杨某辉借款200万元,共同至上海市普陀区房地产登记处（以下简称"普陀区房地产登记处"）申请办理卞秋某所有的上

张钰文^[2]（2019）在《典当纠纷司法实务问题研究》文中提出通过对226个案例样本进行系统分析,归纳出当前典当纠纷司法实务中存在典当法律关系性质认定不一、典当合同效力认定不一、当物处理以及综合费用、利息、违约金认定不一等问题。归纳分析司法实务中关于各争议焦点的不同意见,结合典型案例以及相似案例进行分析,认为典当法律关系不是借贷关系与担保物权关系的简单相加,二者是同时产生的有机整体,应当是一种新型的、特殊的担保物权关系;未出具当票、当物未办理抵押登记或交付、接受外省的房地产抵押作为当物等并不影响典当合同的效力;绝当后典当行并非直接享有当物的所有权,而应当依据当物的评估价值做出区分,且绝当后当户丧失对当物的回赎权。在典当业务中,预扣综合费用有效;在利息与综合费用的保护限度问题上,应当遵从当事人意思自治原则,按照典当合同约定来确定费率,但不得超过《典当管理办法》中规定的限度;绝当后,利息与综合费用的收取应当依据当物的评估价值作出区分;典当行不能因当户不回赎当物而要求其支付违约金。在此基础上,提出解决典当纠纷司法实务问题的途径:其一,推动典当专门立法,并建议在立法中确认流质条款的效力;其二,在现阶段还无法出台典当专门立法的情况下规范典当纠纷中的法律适用,缓解当前典当纠纷司法乱象的现状。

王琳^[3]（2017）在《我国在建商品房抵押法律问题研究》文中指出在建商品房抵押属于在建工程抵押的一种类型,1997年建设部（现更名为住建部）颁布的《城市房地产抵押管理办法》第一次以部门规章的形式确认了在建工程抵押制度,而后《担保法司法解释》部分条款又对该制度予以细化,直至《物权法》颁布之后,第一百八十条中以“正在建造的建筑物”确立了在建工程抵押制度。但也应当看到在建商品房抵押在具体操作过程中,存在的诸多问题。本文将从该制度的实务操作入手,结合学术理论、司法实践以及具体规章制度等对上述问题产生的原因、制度构建的合理性以及实务操作的可行性等进行分析和探究。全文在结构上除引言和结语之外共分为五个部分:第一部分为我国在建商品房抵押实务现状考察。依我国部分地方规范性文件及司法实务现状,在对在建商品房抵押制度具体适用中存在的问题予以考察时笔者发现,该制度在抵押权人及抵押物范围认定方面存在不统一;部分地区对于是否应将获得预售许可证作为在建商品房抵押的前置条件也存在争议;商品房预售、建设用地使用权抵押制度与在建商品房抵押制度在适用时存有制度关联及利益冲突;且部分省市地区在在建商品房抵押登记时所需相关登记材料亦有不同。第二部分为我国在建商品房抵押之抵押权人及抵押物范围认定。我国在建商品房抵押适用问题主要集中在抵押权人及抵押物范围认定两方面。在建商品房抵押权人,除抵押贷款银行以外还应当包括其他具有融资职能的法定金融机构。至于在建商品房抵押物的范围,从对法律条文及典型司法案例分析入手,结合该制度适用价值及相关理论分析认为,新增建筑物作为“在建建筑”未来时态的组成部分,理应成为在建商品房抵押的客体;且在仅设立在建商品房抵押时,其相应整宗土地的建设用地使用权应当一并予以抵押。第三部分为我国在建商品房抵押与商品房预售制度关联及利益平衡。明确将获得预售许可证作为申请在建商品房抵押的前置条件有其存在的合理性,但不应做较强制的统一性规定;同时明确,向已设立在建商品房抵押的商品房部分,颁发预售许可证的行为并不涉及对处分规则的违反。对预售商品房预告登记的性质及效力予以肯定,且承认以划时段或者划范围的标准,分批予以“解抵押”的合理性与可行性。第四部分为我国在建商品房抵押中房地抵押关系之效力分析。主要涉及对“房地一体、房随地走”原则的遵守与突破。认定房地重复抵押及分别抵押均有其存在的制度合理性,且只要抵押权人接受重复抵押的状态或者自愿达成分别抵押的合意,就应当认定其效力。此外,通过对部分地方规范性文件的归纳梳理,以及对司法裁判案例的分析,明确追加抵押规则在在建商品房抵押中适用的可行性,规范其具体实务操作及登记方式。第五部分为我国在建商品房抵押登记问题。明确我国在建商品房抵押设立的申报要件包括抵押人主体资质、工程建设完工状态以及相关必备权属证书等;并结合部分地方规范性文件及各重点省市不动产登记中心办事指南的规定,列明在建商品房抵押登记时所递交相关申请材料主要包括:抵押合同与主债权合同、建设用地使用权的不动产权属证书、建设工程规划许可证以及其他必要材料等,并对“其他必要材料”予以明晰。并在结尾指明,将在建商品房抵押登记直接转化为房屋抵押登记是目前最合理也最具法理基础的做法。

关涛^[4]（2016）在《我国内地融资典当法律问题研究》文中研究说明我国内地典当与传统典当有所不同,具有一定的特殊性,传统典当发展至今主要表现为营业质和典权制度,我国内地的典当与营业质不同,其业务内容包含了营业质所排斥的不动产抵押典当与财产权利质押典当,因不动产价值昂贵而不能流质,其典当性质已受到质疑,因《物权法》对于不动产抵押已有详细规定,故不动产抵押典当缺乏在法律上存在的必要性,将不动产抵押典当塑造为传统的倚当也许是一种思路,但需要《物权法》上的依据。为阐述我国内地融资典当的法律问题,须以传统典当为基础和参照,需要对我国传统典当的发展历史进行简要回顾,典与当不分的习惯在我国延续至今,尽管从现代民法的角度看,典与当泾渭分明,这也是现代民法典形式理性的必然要求,但是,典、当不分乃习惯使然、与国情相符,也反映了一种实质理性。宋代的“倚当”从现代民法的角度考察就是一种间接占有型典权制度,直到我国内地1990年代审理的典当纠纷案件罚裁判中仍有这种倚当的痕迹,即出当人仍然占有使用典当房屋,但要向典权人交纳租金作为当金的利息。通过与相关概念进行比较,可以进一步明确典当的性质与特点。在发达的市场经济社会,物的担保应该具备二种形态、三种功能,二种形态是转移权利担保与作为用益物权的担保,前者与担保债权相对独立,后者以担保债权为基础；三种功能,一是债权人占有担保物以促使债务人履行,二是债权人使用担保物获得收益以冲抵债务,三是债权人以担保物的交换价值优先受偿。目前我国内地物的担保只具备第二种形态以及第一、三种功能,而营业质和典权就具备第一种形态和第二种功能,恰好弥补内地物保之不足。在我国内地典当实务中,对于典当关系的成立仍存有争议,主要表现在四个方面,首先是典当行发放信用贷款是否影响典当关系的成立,其次是当票是否为典当关系成立的唯一证据,第三是典当行善意收赃是否影响典当关系的成立,第四,典当关系是否允许第三担保方加入。赎当、续当与绝当是典当法律关系中的重要环节,但对其属性问题也是有争议的,即赎当是权利还是义务,涉及绝当是否构成违约的问题；续当时未结清的息费能否转入本金计算,不动产抵押典当在续当时是否需要重新办理登记；绝当与流质的关系如何,等等。绝当后的息费如何计算是实务中引人关注的问题,法院的裁判与制度的规定都在发挥着不同的作用,其实质还是利益判断问题。对于绝当物的处理,除流质外有协商处理和通过法院处理二种方式,而通过法院处理又有诉讼案件与非讼案件之分,虽然已有最高法院的相关司法解释,但对于非讼案件的审理程序仍有疑问。与发达国家（地区）主要服务于普通消费者的典当相比,我国内地典当业主要的服务对象是中小企业,其担保贷款的金融性质较为明显,这也是典当业界的普遍认识,最突出的表现是他们一致认为到期不赎当是违约行为,应该承担违约责任,但众所周知,传统典当主要特点就是绝当适用流质,若适用流质,则无违约可言。随着我国内地金融管制的放开,银行存、贷款利率逐步自主化,以及国家扶持小微企业的诸多优惠政策出台,内地典当业这种以放贷为主的经营模式将受到较大冲击,因此,回归传统典当业将成为必然的选择,即面向普通消费者的经营性典当。为平衡私益典当可能出现的负面性,由政府组建公益典当是发达国家的普遍做法,值得我们借鉴。严守物权法定原则已不适合时代发展的要求,在长期交易习惯中产生的财产权益也应赋予物权的效力,典当权就应该赋予物权效力。由于《典当管理办法》只是部门规章,还未上升到法律层面,所以地方法院在审理典当纠纷案件时并未将其作为必须执行的强制性规范,也考虑到当地的交易习惯,于是也就难免产生同种情形的不同审理结果。因此,将我国内地典当融资制度上升到法律层面应该提到立法机关的议事日程上。

郝丁^[5]（2006）在《我国房地产经济波动与金融风险防范研究》文中指出房地产业是我国国民经济的重要支柱产业之一,2003年我国GDP增长率为9.3%,房地产开发投资的贡献率达到了4.0%;房地产业又是资金密集型产业,与金融体系关系密切。据统计,到2004年,我国房地产开发中使用银行贷款的比重达到55%以上,2004年个人住房贷款新增4073亿元。然而房地产经济具有波动性,其波动必然冲击金融体系,产生巨大的金融风险。控制不当,还容易酿成金融危机。因此,对我国房地产经济波动与金融风险防范问题进行深入研究,具有重要的理论价值和现实意义。本文研究的主要内容如下:第一章:房地产经济波动理论。本章对房地产经济波动的内涵、分类、波动的形成机理、波动的效应、影响因素和传导途径等进行了分析。从长期看,房地产经济的发展呈现出向上增长的趋势。而房地产经济波动则围绕长期增长趋势上下起伏、振荡;房地产经济波动可分为房地产经济周期波动与异常波动。二者的主要区别在于:异常波动产生于非理性的投机行为,周期波动则产生于房地产投资行为和理性的投机行为;异常波动没有规律性,其扩张、收缩的持续时间短。而周期波动围绕长期趋势呈现规律性的扩张、收缩,波动持续的时间相对较长;影响房地产经济周期波动的因素有投资、投资收益率、货币信用、利率、汇率和通货膨胀率。此外还有经济体制、政策因素、经济增长方式、产业结构演进、城市化进程和技术进步等。导致异常波动的因素有:金融资产的扩张,国际游资冲击,信息技术在交易中的应用,经济规范失衡,基金经理人的投机行为,蓬齐（Pons）融资,群体行为和道德风险等;房地产经济异常波动可产生财富效应、风险效应、产业结构效应、社会福利效应、收入分配效应和资本流动效应等社会经济效应。第二章:金融风险的形成机制。本章对金融风险与金融危机的内涵、产生的基础、影响因素、形成与传导机制等问题进行了分析。金融风险具有客观性、扩张性、多样性、可管理性、高传染性和强破坏性等特点;金融风险是金融危机的基础,风险是量的积累,是量变过

沈浪^[6]（2005）在《新律旧法：上海叫停“转按揭”》文中提出4月6日，房地局对外公布：“房地资源局为配合上海市银行同业公会《关于进一步加强个人住房贷款管理的指引》实施，对交易登记环节进行了梳理，规范了房屋‘转按揭’的交易登记程序”。 3月29日，上海政府网站一则《韩正市长谈进一步规范房地产市场秩序》的公示中

鲍小飞^[7]（2005）在《房地产市场泡沫的形成和预警 ——以上海为实例的研究》文中研究表明在现代经济中，房地产不仅是一种重要的、能够直接用于生产和消费的物质财富，而且作为家庭财富和企业资产的重要组成部分，其虚拟资产的特性也在不断增强，从而使房地产成为除金融资产以外的另一种重要的虚拟资产。此外，中国市场经济体制的确立和不断完善，使得社会资源配置更为有效和快捷。货币资本在追求利润最大化的目标下向高回报产业流动更为迅速。在这样一个大的宏观背景下，由资本化定价方式决定的房地产资产价格在投机心里、从众心理的预期下极易产生造成整个经济系统紊乱的泡沫。尤其在最近一段时间，关于上海、北京等大城市是否存在房地产泡沫的争论愈演愈烈，所以探讨房地产价格泡沫的形成机制及其影响显得不仅具有理论意义，而且更具有现实意义。本文的研究目的是通过分析房地产价格的影响因素和房地产泡沫的形成机制，使人们对房地产市场和房地产泡沫有一个清醒的认识，在对房地产泡沫形成机制的重点分析之后，人们就可以设计一些检验标准和预警机制，以便在泡沫出现以前和出现的过程中对它加以适当的控制，清除或缓解它的负面影响。本文采用循序渐进的逻辑顺序展开文章结构。首先在整体概念上明确经济泡沫和泡沫经济，然后对房地产泡沫的概念进行阐述，然后通过房地产泡沫初步的运行特征的描述分析房地产市场对整个宏观经济的各种经济效应。为了分析房地产泡沫的形成机制，本文用整个一章分析了房地产市场价格的影响因素，又在这一分析的基础上，对超出房地产基础价值的定价——房地产泡沫进行了形成机制的分析，这两章是本文的重点之一，有较强的逻辑关系，对房地产市场价格的分析是对房地产泡沫形成机制分析的基础，而影响房地产价格的因素通过非常规的作用机制就会形成房地产市场的泡沫，同样是这一机制还会导致泡沫的不断膨胀和最终破灭，这两章的分析可以说是本文的理论基础，给后几章的房地产泡沫的检验、预警和政策取向分析奠定了基础。在房地产泡沫形成机制分析的基础上，本文接下来进行了房地产泡沫的检验标准、预警机制和政策取向的分析。这一部分是前面理论的应用尝试，是文章的另一个重点。首先分析了已有文献的预警机制的优点和不足，然后在此基础上通过总结创新了一套预警机制，最后将这种预警机制应用到上海房地产市场的实证研究，得到对现实的一个基本判断。在分析上海市房地产市场泡沫状况的过程中，本文对以往文献中采用的指标分析进行了评论，并创新出“经济变量计量关联分析”，即运用计量经济模型得到一些与房地产有关的重要变量的关联关系，然后对这些关系进行分析评价，分析房地产市场泡沫的情况。笔者采用上海市从1998年8月至2003年底的相关统计数据做房地产供给与需求的ADL（动态分布自回归滞后模型）以及房地产价格和需求的ADL模型。这样不仅可以解决计量数据较少的问题，而且可以更为细致的观察房地产市场主要衡量指标的相互关系。文章的最后一章使用上海的数据作为案例进行了实证分析，本文的计量分析是一种多因素的关联分析，笔者希望能为其他研究者更深入的研究增加一个可供参考的思路。本文采用“经济变量计量关联分析”得到的结论表明，2003年以前，上海市的房地产泡沫程度还在判定指标允许的范围内，但是限于数据的限制，本文没有对2004年以后的房地产市场进行计量分析。但是文章随根据一些2004年的数据简单分析，认为从2004年起上海的泡沫问题开始严重，需要引起人们的注意。值得注意的是，政府稳定房价的房地产政策开始起作用，但2004年这些政策还没有发挥明显的作用，进入2005年，无论是中央还是上海市都出台了一些新的措施和举动，这些措施也将进一步影响上海市的房屋平均价格，同时会对上海市房地产市场的泡沫成份产生影响。这些政策会减少房地产市场的投机程度，使上海房地产市场的轻度泡沫成份进一步减少。本文的分析基于经济学的一般原理，对房地产市场泡沫的产生机理进行论述。同时再次分析的基础上，使用计量经济分析得到进一步的结论。本文的计量分析是一种多因素的关联分析，笔者希望能为其他研究者更深入的研究增加一个可供参考的思路。

唐烈英^[8]（2005）在《个人住宅商品房买卖贷款按揭法律问题研究》文中研究表明按揭担保方式从中国香港传入大陆以来,在个人住宅商品房买卖中,已经成为需要贷款购房的买受人首选的付款方式,成为银行最能接受的发放贷款的最佳方式,也是商品房出卖人乐意接受的付款方式。然而,在我国立法机关制定的法律中,这一方式并没有得以承认,在全国性立法文件中,没有正式使用“按揭”这一词汇。本文从个人住宅商品房相关的基本概念入笔,对中国大陆在住房体制由福利分房向货币分房、住房商品化转型的改革中,对住宅商品房的买卖各方都适用的付款方式——按揭的来源进行了介绍,将英美法系、中国香港、中国大陆按揭的内涵作有比较,对按揭的法律性质从理论上进行了探讨,然后,围绕商品房买卖贷款按揭在实际操作中的全流程所涉及的买卖、保险、贷款三大法律及其相关的合同,作有介绍和概述,并就各种合同内容的利弊、当事人的利害关系等作有分析研究:在比较各种物权担保方式的基础上,得出“按揭”作为一种新型的担保物权,在商品房买卖中,是优越性于其它任何一种物的担保、运用最为广泛的担保方式,应当在中国物权法中占有一席之地的结论。 全文除导言、结语外,共分为大篇:理论篇、实践篇:共六部分十二章。 理论篇分为三大部分,共七章。就个人住宅商品房相关的基本概念;英美、中国香港、大陆按揭的内容、区别;贷款按揭的法律性质、与其它几种物的担保方式的异同等;进行了介绍、阐述,为商品房贷款按揭实践问题的分析、解决,作了理论铺垫。 第一部分:个人住宅商品房的基本知识。共一章,阐述了六个问题: 第一至第四,从与商品房有关的上位概念:物、不动产、房地产、房屋等基本的法律概念、相关法律规定入笔,着重就房屋、商品房、个人住宅的定义、属性、功能、分类以及区别等基础性知识,作有全面的阐释,为全文的深入论证作了扎实的理论铺垫。 第五,对我国建国后实行的住房政策作了全面的回顾,指出了实行实物福利分房政策的弊端,介绍了住房改革的进程。指出,从上个世纪80年代初期开始,我国开始实行以低于成本价出售公有住房的房改方式,到1998年7月1日,中国大陆的福利分房制度正式结束,住房制度改革的实质,就是恢复住房的商品属性,将住房由国家计划产品变为可以自由交易的商品,由公有单位的固定资产变为民事主体能自由支配的享有完整所有权的私人资产。

戴孟勇^[9]（2004）在《房屋承租人如何行使优先购买权——以《合同法》第230条为中心的解释论》文中认为房屋承租人的优先购买权是一项法定权利,在出租人出卖租赁房屋时,承租人可以提出“同等条件”行使其权利。关于承租人行使优先购买权的具体条件和方式,宜坚持解释论的立场,适当考虑行政法规的有关规定。承租人行使优先购买权的结果,乃是与出租人之间成立一个买卖合同,而非直接取得房屋所有权。

戴勇坚^[10]（2003）在《房地产抵押法律制度研究》文中认为抵押是民商活动中既古老又重要的债权担保形式，素有“担保之王”之美誉。抵押制度是罗马法以来，近现代各国民法最重要的担保物权制度，房地产抵押是抵押的重要形式。我国《民法通则》和《担保法》都对抵押担保制度作了规定，成为我国担保法律制度的主要渊源。房地产抵押制度的确立，对于保障债权人的合法权益，促进房地产交易的达成，维护市场信用等都是有极大的意义。本论文以房地产抵押权为核心，以抵押担保物权为研究范围，立足于我国现行法律，结合民法之理论，并参考有关学说，外国立法例，探析抵押权法律关系的共性和房地产抵押法律关系的个性。结合抵押担保的理论与实践，对我国抵押立法中若干主要问题进行了探讨，剖析了立法之不足，提出了应完善我国抵押担保立法的建议，以期对将来完善我国的担保立法有所裨益。

二、上海市房地产抵押办法（论文开题报告）

（1）论文研究背景及目的

此处内容要求：

首先简单简介论文所研究问题的基本概念和背景，再而简单明了地指出论文所要研究解决的具体问题，并提出你的论文准备的观点或解决方法。

写法范例：

本文主要提出一款精简64位RISC处理器存储管理单元结构并详细分析其设计过程。在该MMU结构中,TLB采用叁个分离的TLB,TLB采用基于内容查找的相联存储器并行查找,支持粗粒度为64KB和细粒度为4KB两种页面大小,采用多级分层页表结构映射地址空间,并详细论述了四级页表转换过程,TLB结构组织等。该MMU结构将作为该处理器存储系统实现的一个重要组成部分。

（2）本文研究方法

调查法：该方法是有目的、有系统的搜集有关研究对象的具体信息。

观察法：用自己的感官和辅助工具直接观察研究对象从而得到有关信息。

实验法：通过主支变革、控制研究对象来发现与确认事物间的因果关系。

文献研究法：通过调查文献来获得资料，从而全面的、正确的了解掌握研究方法。

实证研究法：依据现有的科学理论和实践的需要提出设计。

定性分析法：对研究对象进行“质”的方面的研究，这个方法需要计算的数据较少。

定量分析法：通过具体的数字，使人们对研究对象的认识进一步精确化。

跨学科研究法：运用多学科的理论、方法和成果从整体上对某一课题进行研究。

功能分析法：这是社会科学用来分析社会现象的一种方法，从某一功能出发研究多个方面的影响。

模拟法：通过创设一个与原型相似的模型来间接研究原型某种特性的一种形容方法。

三、上海市房地产抵押办法（论文提纲范文）

（1）未经审核的房地产抵押附记内容应当予以撤销——张某甲、张某乙诉上海市不动产登记局房地产抵押附记案（论文提纲范文）

（2）典当纠纷司法实务问题研究（论文提纲范文）

（3）我国在建商品房抵押法律问题研究（论文提纲范文）

（4）我国内地融资典当法律问题研究（论文提纲范文）

（5）我国房地产经济波动与金融风险防范研究（论文提纲范文）

（7）房地产市场泡沫的形成和预警 ——以上海为实例的研究（论文提纲范文）

（8）个人住宅商品房买卖贷款按揭法律问题研究（论文提纲范文）

（10）房地产抵押法律制度研究（论文提纲范文）

四、上海市房地产抵押办法（论文参考文献）

• [1]未经审核的房地产抵押附记内容应当予以撤销——张某甲、张某乙诉上海市不动产登记局房地产抵押附记案[A]. 沈莉萍. 《上海法学研究》集刊（2019年第16卷 总第16卷）——上海市第三中级人民法院（上海知识产权法院）文集, 2019
• [2]典当纠纷司法实务问题研究[D]. 张钰文. 福建师范大学, 2019(12)
• [3]我国在建商品房抵押法律问题研究[D]. 王琳. 西南政法大学, 2017(03)
• [4]我国内地融资典当法律问题研究[D]. 关涛. 山东大学, 2016(09)
• [5]我国房地产经济波动与金融风险防范研究[D]. 郝丁. 西南财经大学, 2006(11)
• [6]新律旧法：上海叫停“转按揭”[N]. 沈浪. 21世纪经济报道, 2005
• [7]房地产市场泡沫的形成和预警 ——以上海为实例的研究[D]. 鲍小飞. 复旦大学, 2005(02)
• [8]个人住宅商品房买卖贷款按揭法律问题研究[D]. 唐烈英. 西南政法大学, 2005(01)
• [9]房屋承租人如何行使优先购买权——以《合同法》第230条为中心的解释论[J]. 戴孟勇. 清华大学学报(哲学社会科学版), 2004(04)
• [10]房地产抵押法律制度研究[D]. 戴勇坚. 湘潭大学, 2003(03)

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